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阿里京东苏宁线上卖房 法律专家:捡漏须谨慎

2019-11-04 07:45:11已围观来源:南方都市报编辑:安然

  双11,天猫、京东、苏宁等电商巨头齐齐卖房,其中天猫更是上线了143套深圳房源抢拍。除了方式新颖、价格优惠,当中还有不少学区房笋盘。梳理电商卖房“三国杀”的现场,电商巨头缘何搞起了卖房生意?这一场在业界看来跨界试水、更多是营销性质的活动,到底动了谁的蛋糕?

  业界看来,电商多了卖房场景、更多引流渠道;房地产开发商与电商巨头联手多了成交途径,目前看来似乎是场“双赢”生意。但背后或许折射了房地产行业销售承压的现状,而电商跨界卖房也和房地产中介抢起了生意。双11抢购有优惠,有法律专家指出,消费者线上“捡漏”还未必,需要谨慎避免一些坑。

  阿里京东苏宁

  线上卖房“三国杀”

  今年双11,阿里、京东、苏宁纷纷跨界卖房,消费者可以在电商渠道买房、抢房,其中不乏学区房等笋盘。在五折起卖等优惠力度之外,这些房源有联动开发商的新房、特价房,也有来自法院司法拍卖的房子。

  以天猫为例,全国首批上万套特价房于“双11”前上线,其中143套为深圳房源。记者浏览网页发现,深圳房源分布在南山、龙岗、大鹏新区、福田、罗湖等多个城区,以福田区一套复式公寓为例,起拍价仅36.88万元,仅为市场评估价的一成多,上线后立马引发了1.8万人在线围观。

  阿里拍卖提供的数据显示,过去一年有近3000万人次在平台上看房、买房。当前,全国几乎所有法院都已上线阿里拍卖,这些法院也都会参与今年的天猫双11。事实上,除了法院,阿里拍卖在今年天猫双11还和更多政府机关、企业、机构合作,推出了一系列特价二手房、优惠新房等等,为消费者提供更多元的房源类型。据悉,整个双11期间累计将有上万套特价房,类型涵盖热门学区房、地铁房、景区房。不仅有二手房,还将有特惠新房参与拍卖。

  这样的卖房场景,在京东、苏宁也可以见到。其中,京东率先在10月中旬的京东首届科技地产大会上吹响“电商卖房”的号角。苏宁则与恒大深度合作,上万套恒大房源即将在苏宁推广销售,但具体买卖及优惠政策还需要稍晚官方公布。

  双赢买卖:

  电商多了流量,开发商多了成交途径

  业界看来,电商多了卖房场景、更多引流渠道;房地产开发商与电商巨头联手多了成交途径,目前看来似乎是场“双赢”生意。深圳资深零售人苏菲告诉记者,和实体零售类似,房子买卖也是电商的一种场景,只不过更新颖一些。“电商巨头有强大的流量入口,零售可以通过电商寻找更多更优质的客群;同样房地产开发商也可以在这里寻找到更多的目标。”对于电商巨头而言,目前线上流量开拓的成本已经越来越高,能够借助卖房这样的噱头吸引大波新关注未尝不是一件好事。

  南都记者观察,在京东、阿里、苏宁的买卖房源中,很多是和开发商合作推出的房源。其中,苏宁更是和恒大深度绑定,万套房源都来自恒大地产。

  业界分析,考虑到第四季度不少地产商欲“以价换量”冲击全年销售和回款,这种合作有一定的意义。从行业基本面看,第三季度房企业绩持续分化,调控政策仍然较为严格。在第四季度冲击销售和回款的压力下,“以价换量”或成为主流,双11自然也成为不错的契机。

  早有先例:

  买房还需实地看,线上卖房博眼球

  事实上,对于业内来说,线上卖房早已不是稀罕事。最为典型的是互联网卖房平台爱屋吉屋,它喊过“干掉中介,让门店滚粗”的口号,更是以一年零三个月5轮融资3.5亿美元名噪一时。随着资本退潮,爱屋吉屋也深陷“欠薪”“裁员”“降佣”“关店”等系列负面消息中。年初,爱屋吉屋网站以及APP停止运营,公司网站被转入名为“一楼房东”的公司。

  在深圳资深地产人士李宇嘉看来,现在中介都有线上渠道,综合电商也在卖房,只不过在双11的时候,天猫的流量远超其他卖房平台,所以开发商等就希望借由天猫卖房,同时,由于房产交易的复杂性,最终的买卖事宜还是要到线下进行,线上主要是导流作用。在具体的交易费用方面,南都记者发现,一些特价房在最终成交后,需要支付系统一定额度的软件服务费,数额上限为几十万上百万元不等,还有些房源还需要支付佣金。这是否意味着电商平台在和传统中介抢生意?李宇嘉表示,就卖房而言,中介和电商的赛道是一样的,但是在流程上要做切割。换言之,线上买的房子必须到线下签合同,线上的竞得只是第一步,大部分的手续还是要到线下办理。

  律师说法

  法拍房并不会比平时便宜 也存在无法交付的风险

  专事二手房交易纠纷诉讼的广东信荣律师事务所张茂荣告诉南都记者,商品房的拍卖和普通的商品交易完全不一样,以法拍房尤为典型。普通商品由商家决定价格,和电商平台达成协议最终成交,但法拍房是执行标的物,“价高者得”是法拍的基本原则,这决定了法拍房的价格不受电商平台、法院等任何第三方控制。对此,张茂荣律师认为,在双11购物节上,法拍房并不比平时便宜,而只是一个营销噱头。换句话说,“法拍房并不会因为双11,降低最终的成交价格,这没有关联性”。并且从保障债权人利益最大化和被执行人利益的角度来说,“价高者得”的原则是不会改变的,最终的拍卖价格都取决于市场。

  张茂荣律师告诉南都记者,法拍房的核心风险在于房屋交付,虽然广东省高级人民法院明确规定法拍房必须清场交付,但不排除有些特殊情况导致拍卖房屋无法交付,他建议购房者在竞拍前明确是否有关于交付的特殊声明。

  焦点

  A

  购物节买房能捡漏? 不一定!

  点击下单,交保证金,加价竞拍。如果无人竞争,且出价不低于起拍价,点击几次屏幕,就成功地在天猫拍下了一套房子……似乎线上买房成了和买衣服鞋袜一样易操作。在11月11日这样的特别节日,特价房是否真能“捡漏”?其中,新房限价、隐形税费,以及涉及法拍房所存在的隐形风险,再次提醒消费者线上卖房要谨慎。拍卖房源的溢价程度如何?阿里法拍回复称,拍卖的成交价格是否溢价要看参拍人数、竞拍次数等,因为竞拍前购房者需要做很多准备,所以竞拍就会有很多偶发情况,经常提到的“捡漏”就是幸运地发现竞争者不多,能够低价获得心仪的标的。此外,对于部分城市存在新房限价,在竞拍公告中会标明,此房拍卖不得溢价超过一定幅度。同时,阿里拍卖也提醒参与拍卖的用户,理性竞拍。

  B

  起拍价比市场价便宜 但隐形税费也不少

  单纯从起拍价来说,拍卖房源的价格确实比市场价要低上不少,以天猫上一套深圳福田山语清晖面积192.43㎡的房子来说,起拍价为约1096万元,市场价在1500万元以上,起拍价便宜了近500万元,目前已有近万人围观。但仔细研究后发现,有不少拍卖的房源带有租约或有转让,并且成交价不包括转让、过户时双方产业的一切税费等,包括但不限于所得税、土地增值税、营业税及其附加、印花税、契税、应补地价、土地使用费均由买受人承担。

  统筹:南都记者 陈盈珊

  采写:南都记者 陈蓉 陈盈珊